乐白家手机版599再次站上行业前十,低调背后的

2019-10-16 15:12 来源:未知

(二)拿地策略

龙湖自2012年开始着手优化土地结构,不断补充好城市以及城市中好区位的地块,同时推动非核心城市非核心地块项目的加速去化,以令土地结构更加合理。

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1.除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速,以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求;

中金公司的数据显示,2014全年和2015年前三季度,龙湖权益土地款中分别有84%和60%投入到九个供应不足城市的项目中。2014全年和2015年前三季度公司所获项目的可售资源总量预计分别为540亿元和620亿元,预计2016年可售资源有望稳健增长。

在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

(三)核心融资

具体来说,2月,龙湖收购上海松江永丰街3002项目28%股权,收购代价仅为约6720万元,合作方是同样来自京城的首创置业。同月,龙湖还从闽系房企禹洲地产手中获取厦门集美项目49%股权,收购代价13.4亿元。该项目今年11月首开即有15亿元入账。

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2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

据观点地产新媒体测算,如若按照龙湖管理层所言的每年保持10%增长,龙湖地产的规模在2020年左右预计可达千亿。土地换仓、处理库存、人才重组,龙湖在水面下进行的一系列动作,或许才是决定这一目标最终能否实现的关键因素。

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3.金地将以住宅开发为主,将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业(金地体育发展基金)等新业态。在坚持做强地产主业的同时,继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务;

调整与磨合

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2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

龙湖地产相关人士接受观点地产新媒体采访时表示,在上述龙湖小比例入股项目中,既有操盘项目,亦有仅仅作为投资的项目。在输出龙湖品牌同时,也可以兼顾财务上的投资回报。

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商业地产方面,虽然龙湖一直在强调已经开始进入收获期,预计2017-2020年投资物业将带来30-50亿租金收入,但公司商业管理团队的换血似乎也在说明着调整的存在。

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《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

除了调整土地等资产结构,为了适应公司升级发展需求,龙湖内部补充和重构人才梯队的努力也一直没有停止过。或许正是在这样的背景下,管理层才会表态称,“对公司未来年均至少10%的规模增长有信心”。

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3.成功发行“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”,该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目,储架规模10亿元,首期发行5亿元;

4.2018年7月31日与交通银行香港分行订立贷款协议,获提供金额为15亿港元的贷款融资,贷款融资的期限为订立贷款协议日期起计48个月,所取得的贷款融资由公司用于偿还现有债务及为集团一般企业用途提供资金。

十五、旭辉控股

同为闽籍房地产企业的旭辉控股与世茂房地产面临的问题相似。因地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,公司重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖较大,未见明显的多元化布局,转型一直未有明确方向。

(一)战略调整

2018年,旭辉控股针对上述现状,实施了以下调整:

一是扩充拿地区域布局,战略性新进18个城市,进行中西部渗透、扩展环渤海、稳固长三角热点都市圈以及布局奥港澳大湾区等,增强抵御宏观调控和地方政策调控的风险;

二是在2018年基本完成在中国的一、二线以及战略性的支点型的二线城市全部布局;

三是设定未来的整体布局大骨架,主框架:即在19个到20个旭辉区域集团的中心城市布局目标全部完成。

(二)拿地策略

旭辉2018年拿地策略的整体定调:2018并购大年,主要实现手段是:

一是多种收购拿地渠道,包括政府公开卖地、合作拿地、私人收购及旧城改造;

二是2018年在许多城市土地相对变冷的环境下,旭辉加大投资力度,这将是旭辉2018年重大的投资策略调整,比如旭辉相对薄弱的粤港澳的区域,将会把规模,项目量、数量做多;

三是提前成立旭辉深圳事业部(2017年底成立),拿地更多采取农村包围城市的策略,多集中在环广州、环深圳。公开资料显示,截止目前,旭辉已经在大湾区拥有12个项目;

四是在拿地的方式上,主要是公开市场为主,收并购渠道为辅;五是设定2018拿地投资金额和目标,不会小于销售额的50%;

五是拿地区域方式:专注一线、二线及三线城市(北京、上海、重庆等),加速加大华南板块,大湾区板块的投资布局;加大强三线的布局。

(三)核心融资

2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

往期回顾

1.整合酒店资产进行分拆上市或进行资产证券化(ABN);

如此算来,除却兵家必争之地北京外,龙湖地产可谓重仓华东地区,在上海、南京、苏州、杭州等4地今年累计拿地159亿元,占全年拿地金额比例的54%。华东地区在销售业绩上也不遑多让,今年上半年公司销售额贡献中长三角以35.2%的占比超越西部地区成为集团业绩最大粮仓。

随着市场的逐步消化,2016年销售面积急速放量,存续比开始下行。2017年,龙湖土地储备为5458万平方米,存续比为5.4年,一直维持在合理的区间。2017年,新增土地储备为2023万平方米,与销售面积的比值为1.99,基本与2016年保持持平。

三是不断调整经营策略,通过高周转销售、持有物业增值、金融及运营增值等方式盈利,承担好美好生活服务商的角色,助力人居改善和城市升级发展;

据观点地产新媒体不完全统计,截至2015年12月28日,龙湖地产年内共拿地23宗地,权益总土地金约292.52亿元。拿地城市则高度集中于8个城市。其中北京8宗,杭州4宗,上海3宗,厦门、成都与重庆各2宗,苏州与南京各1宗。

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二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目--上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

而在内地流动性逐渐宽松的金融环境下,龙湖地产也赶上了公司债发行潮流,分三次完成的80亿元境内公司债有效改善了公司债务结构。随着今年的两次融资动作后,预计龙湖地产今年的借贷成本可以进一步下降至6%。

龙湖地产1993年创建于重庆,并成长于重庆。2009年至2016年,龙湖起起伏伏,经历过翻倍增长,亦体验过规模停滞不前。2017年,龙湖磨砺前行,销售额同比大涨77.1%,再度冲进行业TOP10。

(二)拿地策略

中银国际的报告指出,2015年公司的销售去库存仍在继续。在2013年积压的110亿人民币库存中,2014年已售出了50亿人民币,至2014年底仅剩下60亿人民币。展望未来,预计龙湖的主要去库存行动将于2015年完成。

五、商业地产成熟,公司未来发展如虎添翼

当然2017年引入平安集团作为战略合作伙伴,为旭辉的地产规模扩张和业务布局也起了“加速器”的重大作用。

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严/肃/广/告/时/间

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龙湖还在2月从金地永同昌联合体手中,收购了北京海淀太平庄2号地25%股权,收购代价约1.5亿元。据观点地产新媒体了解,该宗地创造了今年北京最高的起拍单价纪录,却最终以极低的1.5%溢价率成交。

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新城控股去年拿地的重点放在了三四线城市,但棚改去“货币化”的新政抑制了三四线城市住房需求,因此,也导致了新城口控股三四线项目去化存在较大的市场压力;另外,地产宏观调控,融资渠道收紧,新城控股频繁举债致流动性风险提升(公开资料显示,2017年负债率达到86%),一旦销售不佳,流动性可能出现较大问题。

同样是土拍时失之交臂,龙湖地产也以事后协商的方式,与平安联合体成功入股保利首开拿下的孙河地王。此外,龙湖年内还获取了旭辉、恒基合作的上海松江区车亭路项目30%股权,以及万科、大家合作的杭州世纪之光项目的10%股权。

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二是拓展各类融资渠道,成为首批获准发行熊猫中票的民营房地产企业;

在今年唯一一次对外发声中,龙湖人力资源总经理李朝江称,中海来的总经理,除了补足业务发展、公司扩张中的要求外,他们的专业厚度还帮龙湖把体系建设做好了。而商业领域,在招商业梯队时对全行业摸底一遍后,商业做的符合公司的预期和要求的,就只有凯德。

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六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

虽然还未到披露年度业绩的时候,但按照前11月销售487.6亿元的记录来看,龙湖仅需要在12月实现52.4亿元的合约销售即可达成2015年全年540亿元的合约销售目标,这个数字相比去年的490亿元有10个点的涨幅。

除商场外,龙湖进入长租公寓领域,品牌为“冠寓”,截止到2017年年底,冠寓已陆续在北京、上海、杭州、重庆、成都等14个一线及领先二线城市开业运营。其开业建筑面积为58万平方米,整体出租率为46%,其中,开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%,开业超过六个月的项目为91.7%。

(三)核心融资

变化的2015年,许多如“互联网 ”一样喧嚣的概念扑面而来,每家企业似乎都在寻找新的爆炸点,唯恐有落人身后之嫌。

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2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城;

需要指出的是,在上述23宗土地中,有13个合作项目,其中9个项目中所占权益低于50%,6个项目权益比例甚至低于30%。这在万科、朗诗等推崇小股操盘的公司报表中或许并不罕见,但却是龙湖地产今年在拓合作方面最新的体现。

图:2012-2017年龙湖地产投资情况

(一)战略调整

龙湖近年来的调整体现各个方面,除了上述土地结构的换仓外,去库存也可以看做龙湖在销售和产品层面的一次调整。

图:2012-2017年龙湖地产土地储备情况

1.主要通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地和项目;

在今年年中爆出的吴亚军内部信中,这位女强人以一句“今天的龙湖本来就不再是昨天的龙湖,龙湖永远在发展,永远在调整”,回应了来自公司内部对于HR工作的质疑声音。

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金地作为合作伙伴在9月份再次出镜,彼时龙湖地产分别以2.76亿元和1.95亿元的代价,从金地旭辉永同昌联合体手中,收购了北京顺义新城26街项目20%股权,以及北京顺义仁和镇项目26%股权。值得注意的是,在2月份两宗地的拍卖现场,龙湖地产皆有现身,只是并未有所斩获。

注:内环为2017年数据,外环为2016年数据

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

这似乎是既中海帮后,龙湖人才体系中又一拨具有鲜明特色的空降兵。在物业开发领域,龙湖研发和营销领域融入了大量的中海基因。以徐爱国、颜建国、叶林、张旭忠、李宏耕、毛文斌、张泽林、童建良、袁春等一批中海籍高管的加入,令龙湖管理层中的中海军团逐渐壮大。

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1.5月发行2018年度第二期中期票据,发行期限3年,票面利率为5.18%;5月29日发行公司债券(第二期),发行规模为人民币30亿元;

在这样的环境下,一直以“沉稳”示人的龙湖地产愈发显得低调,曝光率最高的莫过于拿地、销售、发债等房企教科书式的“基本动作”,惟有偶尔爆出的老板内部信或者双湖投资的隐秘投资路径等消息,才能让外界得以窥探平静水面下的暗涌与急流。

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《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(二)—中海、绿地、绿城、华夏幸福、华润置地篇》

互联网 、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷,开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初,房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

龙湖地产一直以来秉承住宅开发加商业双轮驱动的原则,2017年公司实现营业收入720.8亿元,同比增长31.5%,其中投资物业租金收入增长35.6%至25.9亿元,均保持较高的速度增长。2017年公司毛利润和净利润分别为244.4亿元和164.8亿元,分别同比增长65.9%和53.3%。毛利润率和净利润率分别为33.9%和22.9%,均较2016年增长了5个百分点。主要原因是,除投资物业公允价值大幅增加外,公司于2014年和2015年期间储备的低土地成本的项目开始入市并结算。

十一、龙湖地产

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对即将到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

二、四大区域均衡发力,共助企业销售业绩创新高

十三、新城控股

小股投资与操盘

图:2012-2017龙湖地产营业收入及同比情况

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