未来三年形成行业格局,基金偏爱地产

2019-11-16 16:33 来源:未知

虽然资本实力强劲,但王谦并不着急扩张,三年的急速扩张,对管理模式和人员结构带来不小挑战,盛煦地产在2018年主要是修炼内功。

美国模式投入低、收益高,让不少开发商垂涎三尺,但可望而不可及。而且,其模式不太具有可复制性。典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场,尤其是香港地区和新加坡。

2019年4月,观点地产机构主办的“2019城市观点论坛上海圆桌”将隆重举行。届时将邀请上海、华东及全国的开发企业、金融机构、地产基金等标杆,以金融和房地产基金为焦点,探讨基金与房地产的创新发展之路。

中国存量市场

这种租售并举模式,对开发商自身的要求大大降低,但需要有较好的外部资本市场环境(开放的REITs和私募基金市场)。

尽管如此,不少国内房企亦蠢蠢欲动,融创、首开、远洋等众多房企已经透过基金参与城市更新,纷纷抢食一线城市存量市场蛋糕。

丰富的国内外经验,让王谦对存量市场的判断具有一定高度。

图片 1

图片 2

王谦曾就读于麻省理工学院,获得房地产开发和建筑与城市规划双硕士,后来又担任加利福尼亚房地产投资公司sicco执行总裁,在国内也有近十年的开发经验,这样的经历无疑更具国际视野。

如果租售并举都能这么轻松就好了,但理想很丰满,现实很骨干。开发商想做好租售并举,要耐得住寂寞,还要像打阵地战一样,步步为营。

在中国的金融与商业中心之一上海,房地产与基金的发展一直是风向与标杆。这里有着领先全国的房地产金融创新土壤,有着最为成熟的房地产投融资市场,也有着强劲的供给与需求,是房地产基金首选的目标城市。

还处于初级阶段

01

图片 3

在王谦看来,这只是一个开始,未来三年盛煦地产的目标是发行500亿人民币的存量资产包,也就是Reits。

图片 4

戴德梁行发布报告显示,在过去的2018年,上海大宗房地产投资市场持续火热,交易金额超过人民币1050亿元,已连续3年突破千亿交易规模。外资收购活跃,外资买家占比持续上扬,投资金额占比61%,相较2017年占比24%增长了37个点。

“轻重并举”模式对资金要求非常高,创业伊始,盛煦地产投入自有资金5亿美元,截止目前,盛煦地产投入运营和在建项目已达41个,物业管理规模近120亿人民币,项目面积达400,000平方米。

可是,借助基金平台和杠杆融资,繁荣期的铁狮门可以通过管理费提取和业绩分成的方式分享40%的收益!

资本对房地产的热情从未减少,经过数年快速成长,房地产基金已经成长为金融与地产结合的重要领域和方向。

2015年,王谦联合美国华平投资集团共同创立了盛煦地产,王谦出任董事长和联席总裁。盛煦专注于投资优质地段的商业性资产,将其改造为公寓、办公和特色商业体后,进行持有出租经营和资产管理。

新鸿基地产在集中发力投资物业期间,始终坚持财务保守原则,净负债资本比保持在20%以下;由于只有20%的资金用于物业开发,开发物业基本零增长,而且开发业务走的是快周转的模式。

分析认为,外资系统性加码中国物业投资,主要是因为外资房地产基金拥有成熟的资金池模式,资产管理经验丰富,对物业改造、提升价值把握强。

图片 5猜你喜欢图片 6

首先,对崛起的租赁市场提前摸索是必要的,万科、龙湖等都在大举进军长租公寓市场;中梁提出了全周期、全结构(住宅之外还要拓展商业、小镇、乐园等)、全模板经营;融信也表示要积极探索自持物业……

戴德梁行预计2019年,上海大宗交易市场千亿规模格局还将持续,资产价格将趋于理性,将有利于投资者筛选优质物业;上一个周期高杠杆收购在现金流压力下会寻求退出,市场交易将持续活跃;外资还是上海市场的主要参与者,在保险监管机构体制调整完成后,保险机构投资将继续加大。

检验运营能力的唯一标准就是投资回报,目前,盛煦地产运营项目大约24个,以包租类物业为主,还有少量收购类物业,进入成熟期的包租类物业投资回报能达到15-20%,收购类物业的YOC年化不低于5.5%,在业内来说非常可观。

03

中国房地产经过数十年疾风骤雨式的高速发展,已慢慢步入由增量到存量的转型期,越来越多房地产商意识到,存量房改造和经营是未来的关键。

据王谦介绍,当前盛煦地产最重要的工作就是在41个项目的基础上,强化和完善系统化的管理体系,迎接下一个规模的到来。

最终确定以新城市广场为模板,在其他新市镇核心区复制区域性Shopping Mall,并以此作为租售并举的突破口。

图片 7

创造新的觉醒。

流动性是企业的命,而租赁物业是要占用大量现金流的,因此,开发商要做租售并举,需要有雄厚的资金实力。这也是为什么说只有具有一定实力的开发商才能走租售并举的道路。

而内资在投资市场收缩,则缘于基本面趋紧+资金压力:去杠杆使经济处于调整档期,资管新规使融资渠道受限、融资成本高企,银保监会合并使保险资金放缓物业投资,住宅市场趋冷使房企承受现金流压力。

在轻资产方面,盛煦地产有一套预判系统,从定位到改造,直至最后的出租运营,都需要经过系统判断。另外,在选择物业标的时,除了优质地段,盛煦有一套标准,从定位到测算,必须达到公司规定的投资回报,这些系统的形成需要长年积累,经验和专业度非常重要。

图片 8

同时,随着国内信贷政策不断收紧,国内投资者对于大宗物业的态度愈发谨慎。相比之下,境外投资者却更活跃,紧抓着机会增加在中国的投资。

拥抱并感受更远的世界,

新鸿基发力投资物业前,用了11年时间做准备,在此期间,其干的事情跟国内大部分开发商是一样的——拼命拿地、盖楼,卖楼!

从直接买地盖楼到通过运营来获得长期收益,存量房市场显然更看重企业运营和服务的能力,基金公司本身所具有的金融属性也使得其有一套独特的运营逻辑。

另一方面,盛煦地产通过银行杠杆、信托以及资产证券化获得资金。3月,盛煦地产旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理(上海)股份有限公司成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品,融资规模为2.86亿人民币。

回顾新鸿基地产的租售并举之路,前期开发物业与投资物业的现金流配置比例为8:2,中期为8:2,到了后期则变为5:5。

图片 9

王谦认为,只要具备了为投资人创造价值的能力,钱自然会上门,若企业需要不断找钱,就应该反思,找不到钱是因为没有形成核心竞争力,这个市场最不缺的就是钱。

比如旭辉领寓5年20万间已经比较吓人,但二三十亿的自有资金还不够拿一二线城市一块稍微大点的地,考虑到还要分摊到5年,就更加没多少了。

图片 10

图片 11

可见,无论是“以售养租”(1981年的新鸿基地产)还是“以租养售”(1981年的恒隆地产)都需要有足够的内力才行。

今年3月,美国私募基金巨擘黑石再度传出考虑收购上海存量物业的消息,这也是黑石近半年内在上海并购商业地产项目的连续性动作。

股灾黑色幽默:房企的自救和被救

财报红黑榜|房企高管年薪的悬殊差距:最富的是最穷的46.95倍

资色·TOP | 2018重点房企销售成长榜:龙头房企保守,中小房企冒进

天津“恐慌”:落户政策传导至楼市

从单纯做开发,到涉足租赁,向租售并举过渡,就像从海边的浅水区,向深海远洋挺进,需要步步为营,否则很容易翻船,葬身海底。

事实上,近年来类似黑石、基汇资本等外资房地产基金对国内大宗商业项目的热情持续高涨。

王谦的感受是国内企业对政府政策的把握远远大于终端市场。

可以适当加大资金杠杆

资本的运作和金融工具的使用对于房地产行业的重要性不言而喻。在融资冰河期的现实面前,房地产基金本身具有的金融属性使其有着明显的优势。

三年内发行500亿资产包

3、后期主要做好现金流,物业结构和收益结构的平衡

盛煦地产的运营模式对外表述是“轻重并举”,即投资和资产管理并举,这样的组合拳起点比较高,国内很少见,因此几乎没有竞争对手,但在单个业务环节,比如收购、运营等,国内有非常多企业涉及。

自“房子是用来住的,不是用来炒的”基调确立之后,各种重磅政策就接连不断。8月28日,国土部、住建部发文,确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点……

总结来说,盛煦地产的资本实力主要体现在两个方面,其一是金融能力,其二是引入实力合作伙伴的能力。

关键的问题是——具有稳定收益和可复制的模式是什么?为啥持有型物业给绿城带来的是负担,而在龙湖、新城控股那里却能成为奔跑的另一条腿?

图片 12

现金流的均衡配置会影响投资和拿地,进而影响物业结构的,最终影响收益结构。当然,随着周期的波动,租金占经营利润的份额会不断波动,一般来说,繁荣期会下降,而低谷其则会上升,发挥公司业绩定海神针的作用。任何时候都能够赚钱。

跟国外成熟的存量市场相比,中国还有很大差距。首先,细分行业的专业化程度远远不够,行业所涉及的功能板块不成熟,缺少专业化的服务机构,比如设计、改造、运营等都需要自己做,进入的企业需要具备综合全面的能力。其次,资本构成有待合理化,行业很新,很多资本进来仍然追求增量地产的利润额,也搞不清楚如何退出,预期和退出通道不成熟。再次,细分行业发展周期短,导致在发展过程中出现非理性竞争,在国外很少出现这种现象。

那么,到底是采用香港模式还是新加坡模式?明源君认为,就目前的环境来说,国内开发商要做租售并举,可融合香港和新加坡的模式。

今年5月,新加坡政府投资公司(GIC)正式入股盛煦地产,成为股东。第一期投资额共计43亿人民币。今年3月,盛煦地产和融创合作,联合打造国内首支存量资产并购基金,总规模200亿人民币。在盛煦地产的合作名单里,还包括万科、远洋、InfraRED南丰、信达金谷、天同宏基、上海金外滩集团等,都是极具资金实力的企业。

1988年四季度,香港房地产市场慢慢复苏之后,新鸿基地产采取的策略是大举增加土储,开发销售物业,充实自身现金流实力。

房企可不是“华帝”,退房谈何容易?

很多人把新城这次资本运作看做抵押融资,其实新城是没有回购义务的,是一次真正意义上的资产出表!藉此,新城控股实现商业地产由重资产运营向轻资产运营的转变。

过去20年,中国房地产市场的发展模式主要以投资开发为主,积累了大量资产。2016年,随着租购并举政策的提出和推行,人们纷纷注意到之前一直被忽略的存量市场,而早在政策之前,王谦就已经嗅到商机。

图片 13

在王谦看来,政策影响非常大,不仅开发商愿意出售持有型物业,业主也愿意把房子拿出来卖。客观上,他看到了更多具有改造价值的物业的收购机会。

图片 14

作者:刘宝丹

不过,幸运的是,虽然没有可以直接通往彼岸的大桥,但是,先行者已经探索出了可以驶达目的地的航线。探险者只需提升自己的航行技术即可。

TOP影响力榜单丨为什么贵司的业绩靓丽,股票却还是跌了?

任志强:现在是“抄底”机会

融合香港和新加坡的模式

从5亿美元(大约34亿人民币)到120亿人民币,盛煦地产强大的资本实力从何而来?

2、中期要减少对外部融资的依赖,至少来源要多元化

40年·楼市局中局|从中国百强县看城市群画像:长三角被楼市爱上了

因此,香港模式强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡,目标是通过持有优质物业资产、获取稳定的租金收益,帮企业实现多元化经营,提高整体抗风险的能力。

TAG标签:
版权声明:本文由乐白家手机版599发布于房产,转载请注明出处:未来三年形成行业格局,基金偏爱地产